• Jurian Willems

Blijvende krapte op korte termijn, perspectief voor de toekomst: staat Nederlandse woningmarkt

Ieder jaar maakt de overheid een rapport over de huidige staat van de woningmarkt. In de staat van de woningmarkt komen alle nieuwe inzichten vanuit organisaties als DNB, CBS, NVM en NIBUD samen rondom de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van wonen. Onlangs kwam het rapport over 2020 uit. Onze analist Jurian Willems-de Korne van Huisabc.nl neemt met je de belangrijkste zaken door.

Nederlandse koopwoningen volgens kenmerkende architectuur
Nederlanders zijn over het algemeen tevreden eigenaars-bewoners

2020 was een bewogen jaar met Corona, maar wat betekende het voor de woningmarkt? Normaliter beweegt de woningmarkt mee met de economie, deze kromp in 2020 met -3,7 procent. Met deze beweging was ook de verwachting dat de woningmarkt een onzekere periode met krimp tegemoet ging. Het tegendeel is echter waar, de vraag naar woningen is net zo hoog gebleven als in 2019.


Huizenprijzen door het dak heen

Met name de lage rente maakt dat de huizenprijzen continu bleven stijgen, het woningtekort heeft daar weinig invloed op. Ondanks dat bleef de koopwoningenmarkt overvraagd. Er waren niet minder woningen in het aanbod, maar ze waren naar verhouding veel sneller verkocht.


Ondertussen concludeerde De Nederlandse Bank (DNB) dat de woningmarkt en huursector oververhit was en dat zonder maatregelen deze volledig zou vastlopen. Verwachting is namelijk dat de vraag naar woningen komende jaren verder zal toenemen en daarna licht zal gaan dalen. Zo becijferde het CBS dat een koopwoning in 2020 gemiddeld 7,8% duurder was dan in 2019 (6,9% stijging). Als je dus in 2017 een woning van 300.000 euro kocht (2018 was 9% stijging), zou je hem in 2020 voor zo’n 375.000 euro kunnen verkopen.


Beleggers aan banden Beleggers kochten in 2020 vaker een koopwoning om te verhuren aan wie geen eigen huis kon financieren. Beleggers concurreerden daarmee sterk met starters op de woningmarkt. Reden voor de overheid om de overdrachtsbelasting voor beleggers van 6% naar 8% te verhogen in 2021. Hierdoor is het aankopen van een woning voor beleggers een stuk minder interessant geworden. Laat ik je een voorbeeld geven:


Belegger Koen koopt in januari 2020 een tweede woning als belegging. Omdat de overdracht nog in 2020 plaatsvindt is de overdrachtsbelasting 6%. De woning kost 350.000 euro, waarbij Koen 21.000 euro afdraagt aan de belasting. Als Koen hetzelfde pand in 2021 had gekocht, had hij 8% betaald en moest hij 28.000 euro afdragen. Daarentegen betaalt een particulier die deze woning voor zichzelf koopt slechts 2%, wat neerkomt op 7.000 euro overdrachtsbelasting. Door het toegenomen verschil met is de verwachting dat hierdoor het voor investeerders minder interessant wordt, terwijl voor starters op de woningmarkt een grotere kans wordt gecreëerd.


Passend toewijzen en aftoppingsgrens in de huurmarkt

In de huursector houdt het Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) goed de ontwikkelingen bij. In 2020 namen de huurprijzen een beetje af met 0,2% voor blijvende bewoners. Wat daarbij hielp waren het passend toewijzen van huurwoningen. Passend toewijzen houdt in dat de woningen die woningcorporaties toewijzen aan huurders, moeten passen bij hun inkomen en huishouden. Zo moet bijvoorbeeld worden voorkomen dat mensen met een te laag inkomen terechtkomen in een te dure woning, ook wel de aftoppingsgrens genoemd. Daarnaast was er het sociale huurakkoord van afgelopen jaren, waarin woningcorporaties een gematigde huurontwikkeling afspraken met de woonbond. In de praktijk komt het neer dat de huurprijsstijging niet meer toeneemt dan het inflatiepercentage. Onverminderd blijven de wachttijden ook in 2020 op huurwoningen hoog.


Vooral de middeninkomens hebben volgens het Nibud een uitdaging. Ondanks dat ze voldoende bestedingsruimte hebben voor een midden huurwoning, is het lastig deze te vinden. Oorzaak hiervoor is dat deze huurwoningen door de krapte op de woningmarkt doorschieten naar het dure segment. Daarmee is er voor deze groep een toegankelijkheidsprobleem en niet zozeer een betaalbaarheidsprobleem. Een andere oorzaak is dat bestaande huurders onvoldoende kunnen doorstromen naar hogere huur of koopwoningen vanwege de betaalbaarheid en krapte.


We zijn tevreden eigenaars-bewoners

Woononderzoek Nederland stelt dat eigenaars-bewoners over het algemeen (zeer) tevreden zijn over hun woning. Aspecten als de woonomgeving, de nabijheid van winkels voor dagelijkse boodschappen en basisscholen maken ons tevreden.

Ruim 70.000 nieuwbouwwoningen zijn er in 2020 gebouwd. Experts dachten dat ten gevolge van de stikstof- en coronaproblematiek dit aantal fors lager zou zijn. Met name in het oosten van het land zijn er meer grote woningen gebouwd dan in het westen. En kleine woningen verrezen met name in Groningen en Noord-Holland.


Meergezinswoningen werden met name ontwikkeld in Noord-Holland, Groningen, Utrecht en Zuid-Holland. Met name gezinnen met kinderen vormden de grootste groep die in een nieuwbouwwoning trok. De helft van deze groep koos voor een woning met een woonoppervlak van 150 m2 of groter. Limburgers waren het meest trouw aan hun provincie: 89% verhuisde binnen de regio. Noord-Hollanders verhuisden naar verhouding met 73% het minst binnen hun eigen regio.


Voorraadmarkt met gezond toekomstperspectief?

De Nederlandse woningmarkt is een voorraadmarkt. Dat betekent dat de beschikbaarheid van huizen op korte termijn vaststaat. Door alle regelgeving, maar ook vele afhankelijkheden duurt het langer voordat het aanbod zich kan aanpassen aan de vraag. Dus als de vraag toeneemt leidt dat in eerste instantie tot een krapte, waardoor mensen met lagere inkomens moeilijker een huis vinden. Denk aan middeninkomen, studenten, ouderen of starters op de woningmarkt.


Verwachting is dat er in 2021 zo’n 3,5% woningen tekortkomen ten opzichte van de woningvoorraad: dat komt neer op 279 duizend woningen. Vaak wordt hierbij te simpel gedacht. Woningtekort is niet slechts aantal aanbod minus aantal vraag. Er zijn veel segmenten waarbij binnen het ene segment een overschot kan zijn en bij het andere een tekort. Zo is de vraag naar appartementen veel groter dan bij eengezinswoningen, vanwege de voortdurende stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens. De stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens wordt veroorzaakt door verdere individualisering van de maatschappij, ouderen die langer op zichzelf wonen, jongeren die langer vrijgezel blijven of bijvoorbeeld koppels die scheiden.


Het woningtekort had nog hoger kunnen zijn. Maar vanwege de beperkte bevolkingsgroei door de corona pandemie en hogere woningproductie dan verwacht, valt het tekort lager uit dan de in 2019 uitgesproken verwachting van 4,2%. Volgens het rapport is in 2023 de bouw weer op stoom en zal het aantal opgeleverde woningen verder gaan toenemen. Een verdere blik naar de toekomst leert dat er in 2030 ruim 961.000 huizen bijgebouwd moeten worden, ook omdat de bevolking en het aantal huishoudens volgens het CBS zal groeien - deze groei wordt met name gedreven door immigratie.


Geruststellende plannen, twijfels vanuit experts

Alle plannen van overheid en projectontwikkelaars bij elkaar opgeteld geven een geruststellend beeld – op nationaal niveau staan er voldoende ontwikkelingen gepland, 36% meer dan nodig. Deze overcapaciteit is om gewijzigde plannen of vertragingen op te vangen. De ambities zijn weliswaar goed, maar de opgave is fors om 1 miljoen huizen te bouwen. Door vele experts wordt getwijfeld aan de haalbaarheid daarvan.


De verschillende politieke partijen zijn het ook nog lang niet eens op welke locatie die huizen dan gebouwd moeten worden: binnen de stadsgrenzen of daarbuiten? Daarnaast is er nog steeds een groot tekort aan bouwvakkers om de plannen te realiseren. Er is dus nog veel werk te verzetten en beleid te bepalen om de groei van Nederland bij te blijven benen. Laten we hopen dat we in 2030 zo ver zijn dat we nagenoeg iedere Nederlander kunnen voorzien van een woning.