De verkopende partij heeft jouw bod geaccepteerd, gefeliciteerd! Nu kan het voorlopig koopcontract worden opgemaakt. Een koopcontract (ook wel koopovereenkomst of koopakte genoemd) is nodig, omdat een mondelinge overeenkomst tussen particulieren niet rechtsgeldig. Wat is belangrijk om hierover te weten?
​
Inhoud koopcontract
In het koopcontract staat precies wat je met de verkopende partij bent overeengekomen met betrekking tot de aankoop en verkoop van de woning. Zoals de koopsom en de datum van de overdracht, maar ook de eventuele ontbindende voorwaarden, zoals voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring, en wanneer deze verlopen.
Vaak wordt er ook een lijst met roerende zaken opgenomen die je kan overnemen. Hierin staan duidelijke afspraken over de spullen die je van de vorige bewoner kan overnemen en welke spullen de verkoper juist meeneemt. Neem je bijvoorbeeld de vloer, gordijnen of handige kledingkast over? Let ook goed op of alle keukenapparatuur achterblijft, het zou vervelend zijn als jij denkt dat alles achterblijft en de verkoper blijkt de oven en vaatwasser te hebben meegenomen.
Meestal maakt de verkopend makelaar de koopakte op en wordt er gebruik gemaakt van een standaard koopovereenkomst. Controleer altijd goed of alle gegevens kloppen, let hierbij met name op de persoonsgegevens, koopsom en ontbindende voorwaarden.
​
Bedenktijd als koper
In principe is het koopcontract bindend, nadat het is ondertekend door alle partijen. Als particuliere koper heb je wettelijk drie dagen bedenktijd. Van deze drie dagen moeten er minimaal twee werkdagen zijn. Dit betekent dat je binnen drie dagen na ondertekenen nog kunt afzien van de aankoop, zonder een reden op te hoeven geven en zonder financiële gevolgen.
​
Ontbindende voorwaarden
Nadat de drie dagen bedenktijd zijn verstreken, zit je vast aan de koopovereenkomst, tenzij je ontbindende voorwaarden hebt opgenomen in de koopovereenkomst. Deze zijn vaak al bij het bieden op het huis besproken. Stel dat je als ‘onder voorbehoud van financiering’ hebt opgenomen als ontbindende voorwaarde. Je mag het koopcontract dan ontbinden als het jou niet lukt om binnen de gestelde tijd de financiering rond te krijgen, doordat je bank of geldverstrekker weigert de gewenste lening te verstrekken. Let op: je moet hiervoor wel een formele afwijzingsbrief van een gerenommeerde geldverstrekker hebben.
Wanneer word ik eigenaar van het huis?
Als je de koopakte hebt getekend, wordt je niet meteen eigenaar van het huis. Je moet immers eerst nog je financiering of hypotheek regelen. Pas als dat is geregeld, kan je naar de notaris om de leveringsakte te ondertekenen. Het moment van de sleuteloverdracht vindt plaats op de met verkoper afgesproken datum. Nadat koper en verkoper de leveringsakte hebben ondertekend bij de notaris, ben jij de rechtmatige eigenaar van je nieuwe huis!
​
Waarborgsom of bankgarantie?
Meestal wordt de koopsom pas voldaan op het moment van overdracht. Daarom is het gebruikelijk dat de verkopende partij vraagt om een waarborgsom of bankgarantie. Dat geeft de verkoper meer zekerheid dat je een serieuze koper bent en de woning ook echt gaat kopen. Vaak bedraagt de waarborgsom 10% van de koopsom. Bij een huis van 300.000 euro is dat dus een waarborgsom van 30.000 euro. Als de koop niet doorgaat, en de bedenktijd en ontbindende voorwaarden zijn verlopen, dan heeft de verkoper recht op die waarborgsom.
Een waarborgsom betaal je aan de notaris. De notaris houdt het bedrag in beheer totdat de koop definitief is. Als de koop gewoon doorgaat, krijg je de waarborgsom gewoon teruggestort.
De waarborgsom is een flink bedrag, niet iedereen heeft dat op de bankrekening staan, of heeft dat geld nodig voor de verbouwing. Als je die waarborgsom niet kan of niet wilt betalen, kan je ook kiezen voor een bankgarantie. In dat geval vraag je een geldverstrekker of die de waarborgsom kan voorschieten op het moment dat de koop niet doorgaat. Een bankgarantie kost echter wel geld, meestal een paar honderd euro. Als de koop gewoon doorgaat, eindigt de overeenkomst weer. Als de koop niet doorgaat, en je kan geen beroep doen op de ontbindende voorwaarden, dan schiet de geldverstrekker de waarborgsom voor. In dat geval heb jij een schuld ter hoogte van de waarborgsom, die je moet terugbetalen aan de geldverstrekker.
​
Koopcontract inschrijven bij Kadaster?
Je kan er als koper voor kiezen om het koopcontract te laten inschrijven in de openbare registers. Als koper ben je dan beter beschermd tegen bijvoorbeeld faillissement van de verkoper of levering van de woning aan een hogere bieder. Je stelt met de inschrijving van de koopovereenkomst bij het Kadaster veilig dat de woning wordt overgedragen aan jou, wat er ook gebeurd.
​
Meest gestelde vragen
​
Wat staat er in de koopovereenkomst?
In de koopovereenkomst worden de afspraken rondom de aan- en verkoop van het huis vastgelegd. Denk daarbij aan de naw-gegevens van de koper en verkoper, een registergoed met daarin aanvullende zaken welke worden overgenomen zoals een parkeerplaats, de overeengekomen koopsom van het huis, een lijst met achterblijvende roerende zaken en de prijs daarvan, voorwaarden zoals voorbehoud van financiering of probleemloze bouwkundige keuring, de staat van het huis en overig gemaakte afspraken zoals reparatie of herstel van onderdelen die bij oplevering gereed moeten zijn.
Waar moet je op letten bij het tekenen van een koopcontract?
Een koopcontract is altijd bindend, ondanks dat er 'voorlopig koopcontract' staat. Na ondertekening heb je drie dagen wettelijke bedenktijd. Controleer goed of de voor jou relevante ontbindende factoren zijn opgenomen. Gebruikelijk zijn onder voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring met als resultaat geen verborgen gebreken / achterstallig onderhoud (veelal bij oudere woningen). Als je wilt ontbinden op deze voorwaarden dien je ook bewijslast aan te leveren, bijvoorbeeld dat je de hypotheek niet rond krijgt bij twee verschillende aanbieders. Wil je alsnog van het koopcontract af na de bedenktermijn en los van ontbindende voorwaarden? Dan dien je een meestal een boete van 10% van de koopsom te betalen zoals is opgenomen in het koopcontract.
​
Wat staat er in het (voorlopige) koopcontract?
In het voorlopige koopcontract worden de afspraken rondom de aan- en verkoop van het huis vastgelegd. Denk daarbij aan de naw-gegevens van de koper en verkoper, een registergoed met daarin aanvullende zaken welke worden overgenomen zoals een parkeerplaats, de overeengekomen koopsom van het huis, een lijst met achterblijvende roerende zaken en de prijs daarvan, voorwaarden zoals voorbehoud van financiering of probleemloze bouwkundige keuring, de staat van het huis en overig gemaakte afspraken zoals reparatie of herstel van onderdelen die bij oplevering gereed moeten zijn.
​
Wie stelt het koopcontract op?
Meestal neemt de verkoper het initiatief om het contract op te (laten) stellen, maar je kan het ook samen met de koper opstellen.
​
Kan je zelf een koopcontract opstellen?
Een koopcontract is een juridisch document, dit vraagt een helder en ondubbelzinnig taalgebruik. Je kan daarom beter een bestaand koopcontract als basis nemen als je zelf een koopcontract wilt opstellen. Vervolgens kan je de aanpassingen nog juridisch laten controleren. Het is echter gebruikelijk dat je hiervoor een expert ingeschakeld zoals een notaris.
Wat kost een koopcontract opstellen?
De prijzen lopen nogal uiteen, het kan dus interessant zijn om een vergelijking te doen tussen verschillende notarissen. De prijzen variëren van 200 tot 800 euro.
​
Kan ik als verkoper de koopovereenkomst ontbinden?
Het is ongebruikelijk om in een koopcontract ontbindende voorwaarden op te nemen voor de verkoper. Een verkoper kan dus meestal niet afzien van een verkoop.
​
Hoe lang duurt een koopcontract opstellen?
Meestal ligt een kant-en-klaar koopcontract klaar bij de makelaar en is het vlot op te maken, veelal binnen 48 uur of sneller. Aanbeveling is bij het uitbrengen van een bod een eis te stellen wanneer het koopcontract opgeleverd wordt, want alleen na ondertekening is de koop bindend - daarbij kunnen er ook geen andere biedingen meer aangenomen worden door de makelaar.
​
Hoeveel tijd zit er tussen voorlopig koopcontract en overdracht?
Koper en verkoper maken hiervoor een afspraak in het koopcontract, dat verschilt dus. Meestal is een minimale termijn van zes weken opgenomen, zodat de verkoper tijd heeft om te verhuizen.
​
Hoe lang duurt een financieringsvoorbehoud?
Een redelijke termijn om een financiering rond te kunnen krijgen is meestal 6 tot 8 weken. Deze afspraak wordt vastgelegd als ontbindende voorwaarde in het koopcontract.
Hoe lang blijft een voorlopig koopcontract geldig?
Het contract blijft definitief (dus altijd) geldig na ondertekening en wordt alleen ontbonden op overeengekomen voorwaarden.
Hoe lang bedenktijd na tekenen voorlopig koopcontract?
Een koper heeft wettelijk drie dagen bedenktijd na het tekenen van een koopcontract. Daarna is de koop bindend en kan er alleen vanaf worden gezien door betaling van een boete zoals opgenomen in het contract, veelal zo'n 10% van de koopsom. Of de ontbindende voorwaarden moeten van toepassing zijn en bewezen.
Wie betaalt het voorlopig koopcontract?
Meestal betaald de koper de kosten van het koopcontract. Maar het komt ook wel eens voor dat de kosten gedeeld worden tussen koper en verkoper. Ook deze afspraak wordt vastgelegd in het koopcontract.
Wie betaalt de notaris bij verkoop huis?
Dat is afhankelijk hoe het huis wordt aangeboden. Bij kosten koper (k.k.) zijn alle notariskosten voor de akte van levering en kadasterkosten voor de koper. Bij vrij op naam (v.o.n.) zijn de kosten opgenomen in de vraagprijs, vaak is dit bij nieuwbouwwoningen aangeboden door een projectontwikkelaar. Bij kosten verkoper (k.v.) neemt de verkoper de kosten op zich.
Wie betaald overdrachtsbelasting koper of verkoper?
De koper betaald 2% over de aankoopsom aan overdrachtsbelasting. In enkele gevallen, zoals voor starters kan je daarvoor een ontheffing krijgen.
Wat is de overdrachtsbelasting in 2021?
Voor bestaande woningen is dit 2% van de koopsom bij privé gebruik. Als je de woning gaat verhuren betaal je 8%.
ie controleert overdrachtsbelasting?
De belastingdienst controleert of de koper zelf in het huis woont en het juiste tarief is toegepast. Daarnaast wordt ook gecontroleerd of een vrijstelling van overdrachtsbelasting correct is toegepast.
Vanaf wanneer leeftijd betaal je overdrachtsbelasting?
Ga je voor het eerst een huis kopen en ben je tussen de 18 en 35 jaar oud? Dan wordt je eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Let op! Het huis mag niet meer dan € 400.000,- kosten.
Hoe kom je onder de overdrachtsbelasting uit?
Als je in aanmerking komt voor een vrijstelling, dan maakt de notaris hiervan een verklaring op. Deze is nodig om een vrijstelling te krijgen bij de belastingdienst.
​
Kun je overdrachtsbelasting terug vragen?
Alleen als je het huis doorverkoopt binnen 6 maanden. Dan dien je alleen de overdrachtsbelasting over de meerwaarde van het huis bij verkoop te betalen. In alle andere gevallen is de overdrachtsbelasting niet terug te vragen.
