Bieden en onderhandelen

Je hebt je droomhuis gevonden! Je weet wat je kunt en wilt betalen en deze woning past binnen je budget. Je wilt een bod doen op dit huis. Hoe pak je dit aan? In dit artikel geven we je concrete tips om een goed bod te kunnen uitbrengen op je huis en eventueel in onderhandeling te gaan.

Huiswaarde bepalen

Voordat je een bod gaat uitbrengen op de woning, is het belangrijk om te weten wat het huis waard is. Je wilt immers niet te veel betalen, maar je wilt wel serieus genomen worden met je bod.

Factoren die waarde huis bepalen

Er zijn veel verschillende factoren die van invloed zijn op de waarde van het huis. De belangrijkste factoren zijn:

De locatie. In welke buurt is het gelegen? Zijn er voorzieningen in de buurt?
Het aantal vierkante meters
De aanwezigheid van een tuin en de ligging daarvan
Of er achterstallig onderhoud is

Tips om waarde huis in te schatten

Als je een aankoopmakelaar hebt, kan je aan de aankoopmakelaar vragen om een inschatting van de waarde van de woning.
Bij het Kadaster kan je voor een klein bedrag de verkoopgegevens opvragen van vergelijkbare woningen die recent zijn verkocht in de buurt.
Funda toont op de pagina van het huis ook de gemiddelde vierkante meterprijs van de buurt.
Je kan ook een taxatie en/of bouwkundige keuring laten uitvoeren, om een professionele waardebepaling te krijgen.
Een goedkoper alternatief is een online taxatie via Vastgoedschatter of Calcasa.

Een bod uitbrengen

Als je weet wat het huis ongeveer waard is, moet je bepalen welk bod je gaat uitbrengen en op welke manier. Doe je een eindbod of ga je onderhandelen? Welke ontbindende voorwaarden neem je op?

Eindbod of onderhandelen

Je kan ervoor kiezen om een eindbod uit te brengen of een lager bod te doen en daarmee eventueel een onderhandeling te starten. Als je een eindbod uitbrengt, hoeft de verkopende partij het alleen maar te accepteren of af te wijzen. Je kan ook over de koopsom onderhandelen. De verkoopmakelaar of verkoper kan dan een tegenbod doen, waarna jij weer een nieuw bod kan doen. Elke keer als er nieuw bod wordt uitgebracht, vervalt het vorige bod. Het is in allebei de gevallen belangrijk om voor jezelf van tevoren een maximum te bepalen, want het is lastig om dit te bepalen als je aan het onderhandelen bent over een huis waar je verliefd op bent geworden.

Ontbindende voorwaarden

Meestal worden er ontbindende voorwaarden opgenomen bij een bod op een huis. Daarmee geef je aan dat de koop niet doorgaat onder bepaalde omstandigheden. Veel voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:

Voorbehoud van financiering. Dit betekent dat je tot een bepaalde datum de tijd krijgt om je financiering rond te krijgen. Als dat niet lukt, dan mag je het koopcontract ontbinden. Hiervoor moet je wel een verklaring van een hypotheekverstrekker hebben waarin officieel staat vermeld dat je niet in staat bent om het huis te financieren.
Bouwkundige keuring. Je kunt een bepaald maximumbedrag aan noodzakelijk onderhoud of reparaties die volgen uit een bouwkundige keuring. Zo kan je het koopcontract ontbinden als er ernstige verborgen gebreken aan het licht komen.
Voorbehoud van verkoop eigen woning.

Meest gestelde vragen

Hoe onderhandelen over verkoopprijs huis?

Je kan een bod zowel telefonisch als per e-mail uitbrengen. Het voordeel van een telefonisch bod is dat je misschien al de reactie kan peilen. Het is aan te raden om het bod altijd per e-mail te bevestigen, zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan en ook de ontbindende voorwaarden duidelijk op papier staan.

Als je een aankoopmakelaar hebt, zal de aankoopmakelaar het bod namens jou uitbrengen. Het is dan nog steeds belangrijk om na te denken over de ontbindende voorwaarden en het bod en dit goed te bespreken met de aankoopmakelaar.

Hoe kun je het beste een bod doen op een huis?

Stel je flexibel op. Misschien heeft de verkoper al een huis gekocht en wilt het zo snel mogelijk verkopen, of heeft het juist een nieuwbouwhuis gekocht, waardoor het nog een half jaar duurt. Als jij flexibel bent voor de opleveringsdatum, maak je meer kans.
Biedt geen rond bedrag. Veel mensen zijn geneigd om een bod af te ronden op 5 of 10 duizend euro. Als jij net ietsje meer biedt, heb je kans de concurrentie te slim af te zijn.
Wees creatief, maak het persoonlijk. Laat de verkoper weten waarom jij voor het huis bent gevallen. Misschien wordt het huis je gegund.

Wat is de wettelijke bedenktijd?

Je hebt als koper drie dagen wettelijke bedenktijd. Dat betekent dat je zonder opgaaf van reden kan afzien van de koop. Daarna kun je alleen nog afzien van de aankoop op basis van ontbindende voorwaarden.

Hoe lang onderhandelen over huis?

Dit hangt sterk van de situatie af. Maak hierbij een goede inschatting van je positie als koper. Ben je de enige (serieuze) bieder of zijn er ook anderen? Als een huis langer te koop staat, dan kan je als koper ook meer tijd nemen voor de onderhandeling. Als koper kan je wel een termijn stellen waarop je een tegenbod wilt ontvangen.

Hoe onderhandel ik met een makelaar?

Ga goed voorbereid in onderhandeling. Weet wat je hypotheekmogelijkheden zijn en verdiep je in de prijshistorie van het huis (via het Kadaster of Calcasa). Bewaar je enthousiasme voor als de koop rond is. Als je in onderhandeling bent blijf je neutraal, vriendelijk, stel je kritische vragen en laat je tijdens het gesprek weten dat je meerdere woningen hebt gevonden. Daarmee kan de makelaar minder inspelen op jouw emoties of die van je partner en daarmee de onderhandeling negatief beinvloeden.

Wat is een aanvaardbaar bod?

Een bod wat zo laag mogelijk is, maar wel realistisch. Houd als uitgangspunt 5 tot 10% lager dan de woningwaarde aan (dus niet de vraagprijs!). Daarmee laat je zien dat je een serieuze koper bent en de verkoper respecteert. Maar pas op, bij concurrentie kan je overwegen de woningwaarde of meer te bieden.

Kan een makelaar met meerdere partijen onderhandelen?

Nee, een makelaar mag wel van verschillende partijen een bieding ontvangen. Maar hij mag niet de partijen tegen elkaar uitspelen voor een hogere verkoopprijs.

Is een makelaar verplicht een bod door te geven?

Nee, dat is hij niet verplicht. Jouw bod kan bijvoorbeeld hoger zijn dan dat van een andere partij, maar geeft hij de voorkeur aan dat van de andere partij omdat deze geen ontbindende voorwaarden heeft.

Wat betekent in onderhandeling zijn?

Daarvoor is het nodig dat zowel verkoper als koper actief in gesprek zijn met elkaar. Je bent pas in onderhandeling als na het uitbrengen van een bod een tegenvoorstel is gedaan.

Wat als je de vraagprijs biedt?

De verkoper kan kiezen het bod wel of niet te aanvaarden. Ook kan deze er voor kiezen een tegenbod te doen welke hoger is dan de vraagprijs.

Wat betekent dat een huis onder bod is?

De verkopende partij is dan in onderhandeling met een potentiële koper. Als je geïnteresseerd bent kan je alsnog verzoeken om het huis te mogen bezichtigen en ben je vrij om een bod uit te brengen. Op het moment dat de koopakte is getekend kan er niemand meer in de onderhandeling tussenkomen.

Wat betekent het als een huis onder optie is?

De woning is gereserveerd voor bepaalde tijd voor iemand anders. In deze tijd mag de woning niet aan iemand anders verkocht worden.

Hoelang staat een huis onder optie?

Tussen koper en verkoper is een overeenkomst gesloten, dit kan zowel mondeling als schriftelijk zijn. Daarbij is de wettelijke bedenktermijn van drie dagen nog niet verstreken. Bezoeken aan de woning worden niet meer ingepland door de verkoper.

Kan je nog bieden op een huis onder bod?

Ja, zolang de koopakte niet is gesloten kan je een bod uitbrengen. De verkoper kan vervolgens besluiten om wel of niet met je in onderhandeling te gaan of te verkopen.

Wat betekent verkocht onder voorbehoud?

De koopakte is al gesloten, maar er zijn voorwaarden gesteld waar aan voldaan moet worden. Vaak betreft het hier een voorbehoud van financiering, zodat de koper de hypotheek definitief kan maken, meestal wordt hier vier tot zes weken voor opgenomen. Als dat niet lukt binnen de gestelde termijn, wordt de koopakte ontbonden.